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Ces dernières années, les pouvoirs publics ont mis en place une série de mesures visant à informer et à protéger les personnes contre les risques éventuels liés à l’occupation d’un bien immobilier.
Qu’il s’agisse de la vente d’un bien ou de sa location à usage d’habitation, un certain nombre de diagnostics réglementaires doit être effectués.
Parce que l’évolution de la législation et de la réglementation en matière immobilière est permanente, il est nécessaire de faire appel à un agent immobilier professionnel qui vous expliquera les différents diagnostics obligatoires et vous orientera au besoin vers des professionnels rigoureux et certifiés.
En cette période de renforcement de la responsabilité du propriétaire vendeur, il est obligatoire de respecter certaines obligations légales lors de la vente d’un immeuble.
Aux termes de l’article 1625 du Code Civil, « la garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets :
-le premier est la possession paisible de la chose vendue
-le second, les défauts cachés de la chose ou les vices rédhibitoires. »
Cette disposition complète ainsi l’article 1602, à savoir « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur. »
Le législateur a donc renforcé l’obligation d’information du consommateur en imposant des diagnostics permettant de signaler la présence de facteurs influant sur la solidité de l’immeuble ou sur la santé et la sécurité de ses occupants. Ces éléments permettent d’ailleurs à l’agent immobilier, ainsi qu’au notaire, d’instruire un dossier complet relatif aux qualités physiques du bien vendu, et d’éviter également de voir sa responsabilité engagée.
Ainsi, divers diagnostics sont à réaliser en cas de vente d’immeuble, certains mesurages peuvent être requis, et un délai de rétractation a été mise en œuvre au bénéfice de l’acquéreur.
Les divers diagnostics ci-après énoncés doivent figurer le DDT (Dossier de Diagnostic Technique) obligatoirement annexé au compromis de vente.
Ces divers diagnostics ont pour utilité primordiale d’exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés.
DIAGNOSTIC AMIANTE.
L’amiante est un composé minéral extrait de mines et ensuite transformé en fibres. Elles ont été massivement employées compte tenu de leur faible coût et de leurs qualités d’isolation thermique et de tenue à haute température. Ce n’est pas la nature chimique de l’amiante qui serait dangereuse mais sa bio-persistance. Sa nature physique fibreuse très fine permet aux fibres de s’accumuler dans les tissus du corps humains, principalement les poumons.
Des études ont alors conduit les pouvoirs publics à réglementer l’usage de l’amiante, puis à l’interdire et ensuite à imposer le diagnostic.
Certains matériaux sont reconnus visuellement par l’opérateur de contrôle et déclarés comme contenant de l’amiante. Pour d’autres types de matériaux, il peut y avoir un doute ; un échantillon sera alors prélevé pour analyse qualitative par un laboratoire accrédité.
Il convient de distinguer le constat amiante et le dossier technique amiante qui consistent en des vérifications visuelles basées sur une liste de matériaux et produits déterminée par la réglementation :
- le constat amiante concerne tous les immeubles bâtis (y compris les maisons individuelles et les copropriétés) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997. Obligation est alors faite aux propriétaires de rechercher la présence de flocage, calorifugeage, faux plafonds, dalles de sol, fibrociment, enduits, cloisons et autres matériaux susceptibles de contenir de l’amiante. Il s’agit essentiellement de localiser et d’évaluer l’état de conservation des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante.
- s’agissant des autres biens immobiliers, tels que les locaux commerciaux, les bureaux, les parties communes, etc…, il conviendra d’effectuer un dossier technique amiante ; il comporte un repérage amiante étendu identique au constat amiante. Ce dossier technique doit être constitué et tenu à jour par le propriétaire de l’immeuble. Seuls les propriétaires de maisons individuelles ou d’appartements d’habitation sont exonérés de cette obligation.
Le propriétaire doit faire appel à un contrôleur technique ou à un technicien de la construction ayant contacté une assurance professionnelle pour ce type de mission.
L’expert effectue un repérage de l’immeuble, et en cas de présence de tels matériaux contenant de l’amiante, il dresse un plan des locaux.
Ce constat ou ce dossier technique est à joindre au compromis de vente, ainsi qu’à l’acte authentique, et ce en vertu du décret du 7 Février 1996 dans sa nouvelle rédaction. Ces dispositions sont applicables depuis le 1er Septembre 2002, date d’entrée en vigueur du nouveau décret. Il fait partie du Dossier Diagnostic Technique.
Diverses responsabilités peuvent également être mises en œuvre tant en matière civile qu’en matière pénale.
En cas d’absence, le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés prévue par l’article 1643 du Code Civil. De même est punie d’amende toute personne ne satisfaisant pas à cette obligation.
Quant à sa validité, il n’y a pas de limite en l’absence d’amiante.
DIAGNOSTIC PLOMB.
Le plomb a été largement utilisé dans la fabrication des peintures au XIXème siècle. Ainsi, la céruse (carbonate basique de plomb) était un pigment blanc qui entrait dans la composition des peintures, dont certaines pouvaient contenir jusqu’à 50% de plomb en poids. Ce composant conférait à celles-ci des qualités remarquables, notamment un bon couvrant, une protection efficace contre l’humidité, ainsi que des propriétés fongicides. L’ingestion de plomb est à l’origine d’une intoxication grave, le saturnisme. Cette maladie provoque des douleurs intestinales, des troubles irréversibles du système nerveux central et peut même provoquer la mort. Le plomb est un élément chimique toxique pour le système nerveux.
Il atteint principalement les jeunes enfants qui habitent des logements anciens et dégradés. Mais l’intoxication par le plomb a également été la première maladie professionnelle reconnue en France.
L’utilisation de la céruse dans les peintures a donc été réglementée pour l’usage professionnel dès 1913, mais il a continué a être employé dans la fabrication artisanale des peintures d’intérieur et d’extérieur jusqu’en 1948 où un arrêté interdit alors son emploi dans les travaux de peinture en bâtiment. Un arrêté de 1993 interdit la commercialisation et l’importation de peintures contenant certains sels de plomb, sauf certains pigments mais alors avec une obligation d’étiquetage pour assurer l’information du consommateur.
Mise en application du C.R.E.P. (Constat des Risques d’Exposition au Plomb).
Le décret et les 4 arrêtés concernant la mise en application du CREP (Constat des Risques d’Exposition au Plomb) sont finalement parus au Journal Officiel, le 26 avril 2006 : Décret n°2006-474 du 25 avril 2006.
L’application a été immédiate.
L’Etat des Risques d’Accessibilité au Plomb, l’ERAP a disparu pour laisser place au Constat des Risques d’Exposition au Plomb, le CREP, qui introduit des changements et des nouveautés, ceci sur l’ensemble du territoire Français et dans les cas suivants :
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lors de la vente de tout ou partie d’immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949,
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dans les parties communes d’un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation et construit avant le 1er janvier 1949
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depuis le 11 août 2008, le CREP doit être annexé à tout nouveau contrat de location ou son renouvellement de tout ou partie d’immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.
Ce constat des risques d’accessibilité au plomb est annexé obligatoirement à tout compromis de vente, ou à tout contrat de location ou de renouvellement, ainsi qu’à l’acte authentique relatif à un tel immeuble dont la construction est antérieure au 1er Janvier 1949 et situé dans une zone à risque d’exposition au plomb déterminée par le représentant de l’Etat dans le département. Il fait partie du Dossier Diagnostic Technique.
Si le constat identifie au moins un facteur de dégradation du bâti, une copie du rapport est transmis à la préfecture du département. Le coût des travaux sera pris en charge par le propriétaire.
Les diagnostics (ERAP) ayant été réalisés avant le 26 Avril 2006 restent valables pendant une année à compter de la date d’établissement du rapport.
En matière de vente, la durée de validité du CREP est illimitée en cas d’absence de plomb.
Dans le cas contraire, sa validité est de maximum une année.
En matière de location, la durée de validité du CREP est de 6 ans quand le résultat est positif et sans limite quand il y a absence de plomb ou si le taux est inférieur au seuil réglementaire.
En cas de présence de plomb, le propriétaire a alors l’obligation d’informer les occupants de la présence de plomb, ainsi que toute personne chargée de procéder à la réalisation des travaux.
Sous certaines conditions, des aides financières peuvent être octroyées. Mais à défaut de réponse du propriétaire, le préfet est en droit de faire procéder d’office à la réalisation de ces travaux dont le coût sera supporté en intégralité par le propriétaire de l’immeuble.
Une vérification est alors ultérieurement prescrite afin de vérifier l’effectivité des travaux.
A défaut de respecter ces règles élémentaires, diverses responsabilités peuvent être mises en œuvre, à savoir celle du vendeur vis-à-vis de l’acquéreur qui ne pourra s’exonérer par le biais de la garantie des vices cachés prévue à l’article 1643 du Code Civil, mais également celle du propriétaire bailleur en matière pénale du fait de la mise en danger de la vie d’autrui et en matière civile. De même, les divers mandataires pourraient voir leur responsabilité civile engagée.
INFORMATION SUR LES RISQUES NATURELS OU
TECHNOLOGIQUES.
Obligation d’informer sur les risques naturels ou technologiques, acquéreurs et locataires d’un bien immobilier.
A Compter du 1er juin 2006, tout vendeur ou bailleur d’un bien immobilier est dans l’obligation d’annexer au contrat de vente ou de location un état des risques ainsi que, le cas échéant, une déclaration des sinistres pour lesquels il a été indemnisé. Ce document fait partie du Dossier Diagnostic Technique.
Prévue par la loi du 30 juillet 2003 sur les risques technologiques et naturels, cette double obligation concerne :
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tout bien immobilier bâti ou non bâti (appartement, maison, terrain…) situé à l’intérieur du périmètre d’un plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou en zone sismique réglementée,
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ou tout bien qui a fait l’objet depuis 1982 d’une ou plusieurs indemnisations après un événement reconnu comme catastrophe naturelle.
En bref, tout immeuble quelque soit son affectation.
Une double obligation, à savoir :
technologiques ou naturelles reconnues ayant affecté en tout ou partie l’immeuble
concerné.
Le vendeur ou le bailleur peut aller consulter librement la liste des communes concernées et la liste des arrêtés de reconnaissance de l’état par ces catastrophes en mairie, à la sous préfecture, à la préfecture et, progressivement, sur internet.
Si la propriété est concernée, le vendeur ou le bailleur doit remplir un imprimé « état des risques », et le cas échéant, établir sur papier libre, la liste des sinistres indemnisés dont il a eu connaissance et subis par l’immeuble depuis 1982 lors d’évènements reconnus comme catastrophes.
Il s’agit des sinistres qui ont fait l’objet d’une reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique subis par le bien pendant la période où il a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé. Sont concernés tous les sinistres ayant donné lieur au versement d’une indemnité au titre de la garantie nationale contre les effets des catastrophes technologiques ou naturelles constatées par arrêté interministériel, soit au profit du propriétaire vendeur ou bailleur, soit au profit d’un précédent propriétaire de l’immeuble concerné, dans la mesure ou le vendeur ou bailleur en a été lui-même informé.
Il peut se renseigner auprès de son assureur.
Ces documents doivent être annexés au contrat de vente ou de location. A ce dernier doit être annexé les extraits de documents notamment graphiques (disponible en mairie dans le dossier consultable relatif à l’information) permettant de localiser l’immeuble, objet de la vente ou de la location dans les différentes zones de risques identifiées.
Sont concernés les types de contrat suivant : promesses de vente ou d’achat, contrat de vente, contrat écrits de location ou donnant lieu à un bail « 3, 6, 9 ans », les locations saisonnières ou de vacances, les locations meublées, les contrats de vente en état futur d’achèvement, les cessions gratuites, les échanges avec ou sans soulte, les donations, les partages successoraux ou actes assimilés, les baux emphytéotiques.
Le non-respect de ceux deux obligations par le vendeur ou le bailleur peut entraîner la résolution du contrat ou une diminution du prix.
La prévention des risques, c’est d’abord la connaissance par chacun des risques auxquels il est soumis. Cette transparence nouvelle voulue par le législateur, va permettre une implication plus importante du citoyen comme acteur de la prévention des risques.
Celui-ci est valable six mois. Si un délai plus long s’écoule entre la promesse de vente effective, un nouvel état des risques devra être joint à l’acte de vente.
En cas d’absence, le vendeur ne sera pas exonérer de la garantie des vices cachés.
DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE.
Vendeur d’un bâtiment ou habitation, vous êtes tenus de produire un diagnostic de performance énergétique.
Décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l’état de l’installation intérieure de gaz dans certains bâtiments.
Le décret relatif au diagnostic de performance énergétique est paru le 14 septembre 2006. Il oblige désormais le vendeur à produire, dès la promesse de vente, un diagnostic de performance énergétique de votre bien immobilier, et ce depuis le 1er novembre 2006.
Le diagnostic de performance énergétique permettra au candidat acquéreur :
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d’être informé sur les caractéristiques thermiques (chauffage, production d’eau chaude, ventilation, etc.), sur ses consommations d’énergie, sur une estimation des coûts dus à ses consommations,
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d’être incité à réaliser des travaux d’économie d’énergie, grâce à des recommandations de travaux.
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d’être sensibilisé à la lutte contre l’effet de serre.
Il doit être intégré dans le Dossier Diagnostic Technique.
Il s’agit d’identifier la consommation prévisionnelle d’énergie des logements et bâtiments.
Sont concernés tous les immeubles existants quelque soit leur affectation, exceptés les bâtiments à usage agricole, artisanal, industriel, les monuments historiques classés et lieux de culte, les constructions provisoires ayant une durée d’utilisation inférieure à 2 ans et les bâtiments industriels dont le SHOB (surface hors œuvre brute) est inférieure à 50m².
Son utilité est de réduire la consommation d’énergie des bâtiments construits afin de diminuer la quantité de CO² émise du fait de cette consommation.
Sa durée de validité est de 10 ans.
Ce diagnostic, comme les autres types de diagnostics techniques, doit être établi par une personne indépendante, reconnue compétente et devra être assurée pour ce type de mission.
MESURAGE LOI CARREZ.
La loi Carrez du 18 Décembre 1996 a pour objectif de porter à la connaissance de l’acquéreur la surface exacte du bien objet de la transaction.
Il concerne tout lot de copropriété, parties privatives (sauf cave, garage et parking). L’expertise détermine la surface plancher du lot mesuré (clos et couvert avec une hauteur sous plafond supérieur à 1.80m), après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtre ; le volume habitable correspond alors au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements.
Il doit être annexé au compromis de vente, ainsi qu’à l’acte authentique pour tout lot de copropriété. A défaut, la nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. L’acquéreur peut donc invalider l’acte en l’absence de mention de surface, et peut alors obtenir une réduction de prix proportionnelle au défaut de surface si la surface réelle est inférieure de 5% à celle certifiée. Il faut faire attention aux divers types de mesures ayant pu être effectuées antérieurement car les surfaces mentionnées peuvent être différentes de la surface « Carrez ».
L’intervention d’un expert n’est pas indispensable mais fortement recommandée en raison de la faible tolérance d’erreur
Il convient d’attirer l’attention sur le fait que les surfaces mentionnées dans des documents antérieurs à 1997 (y compris les actes notariés, de promoteur ou d’architecte…) peuvent être différentes de la surface Carrez
DIAGNOSTIC TERMITES.
Les dégâts causés par les insectes xylophages, les mérules et autres champignons, touchent essentiellement une trentaine de département mais s’étendent de plus en plus sur tout le territoire français.
La loi n°99-471 du 8 Juin 1999 et son décret d’application n°2000-613 du 3 Juillet 2000, ainsi que les nombreux arrêtés préfectoraux et municipaux tendent à protéger les acquéreurs contre ces insectes.
Ledit diagnostic est réalisé suite à un constat visuel, sans destruction ou démontage, ni déplacement du mobilier. L’expert effectue un repérage du bâtiment, les termites arrivant par les sous-sols. Il inspecte toutes les parties de bois de l’habitation, en procédant à des sondages.
Sa validité est de 6 mois.
En cas d’absence, le vendeur ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés.
Le diagnostic est rendu sous la forme d’un rapport qui reprend toutes les parties visitées ou non, et indique la présence éventuelle de termites ou autres xylophages et précise également s’ils sont en activité.
Il est à joindre obligatoirement à tout compromis de vente, ainsi qu’à l’acte authentique, pour tout bien construit et situé dans une zone déclarée à risque, donc contaminée ou susceptible de l’être. Des arrêtés locaux peuvent étendre ledit diagnostic (terrain, autres insectes…).
Le propriétaire justifie de l’obligation de recherche de termites en fournissant un état parasitaire, établi par une personne exerçant l’activité d’expertise ou de diagnostic de la présence de termites, indiquant les parties visitées et celles n’ayant pu l’être, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas.
En cas d’absence, le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés prévue par l’article 1643 du Code Civil.
GAZ.
Depuis le 1er Novembre 2007, le vendeur d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure gaz naturel datant de plus de 15 ans est tenu d’annexer au compromis de vente un diagnostic daté de moins de 3 ans de cette installation.
Ce diagnostic fait état des installations intérieures de gaz, afin de repérer d’éventuels défauts mettant en danger la sécurité des personnes. On appelle installation intérieure de gaz l’installation en val du compteur ou de la citerne GPL.
Le contrôle de ces installations comprend les conduites d’alimentation gaz, les conduites d’évacuation des fumées, la ventilation, des tests d’étanchéité du circuit d’alimentation et de combustion des chaudières à gaz, le cas échéant.
Ce certificat est établi en vue d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes, il porte sur la sécurité et n’a donc pas pour objet d’établir un certificat de conformité. Il établit le niveau de sécurité des installations intérieures et liste les éventuelles anomalies constatées.
La méconnaissance de cette obligation est sanctionnée par une impossibilité pour le vendeur de se prévaloir de l’éventuelle clause d’exonération de la garantie des vices cachés à raison de ce vice.
La durée de validité dudit diagnostic est de trois ans.
Ne sont pas concernés les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation, les chaufferies et mini chaufferies collectives, ainsi que les appareils de cuisson mobiles alimentés par un flexible monté sur une bouteille butane.
Sont dispensés de ce contrôle :
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les installations qui ont fait l’objet d’un certificat de conformité établi depuis moins de 3 ans
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les installations qui ont fait l’objet d’un diagnostic qualité sécurité organisé sous l’égide des distributeurs d’énergie établi depuis moins de 3 ans
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les installations datant formellement de moins de trois ans.
ÉLECTRICITÉ.
A compter du 1er Janvier 2009, le vendeur d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de 15 ans sera tenu d’annexer au compromis de vente un état de cette installation.
Ce certificat est établi en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Il est réalisé sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et de leurs dépendances, à partir du disjoncteur de branchement jusqu’aux prises de courant, ainsi que les équipements électriques fixes.
Toute attestation de conformité de l’installation délivrée par un organisme agréé établie depuis moins de trois ans à la date à laquelle ce document doit être produit tiendra lieu d’état de l’installation électrique intérieure.
Sa durée de validité est de 3 ans. Il doit être joint au dossier de diagnostic technique.
La méconnaissance de cette obligation sera sanctionnée par une impossibilité pour le vendeur de se prévaloir de l’éventuelle clause d’exonération de la garantie des vices cachés à raison de ce vice.
Cet état ne devra porter que sur les parties privatives et figurer dans le « dossier de diagnostic technique ».
CONFORMITE AUX NORMES D’HABITABILITÉ.
Depuis Février 2005, les emprunteurs qui remplissent les conditions requises, notamment au titre de leurs ressources, peuvent bénéficier d’un prêt à taux zéro pour l’acquisition d’un logement existant ou la réalisation de travaux.
Une des conditions mises pour que le bénéfice de ce prêt puisse être accordé à un emprunteur qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années et qui fait une telle acquisition est que, lors de l’entrée dans les lieux, le logement réponde aux normes minimales de surface et d’habitabilité réglementaires. Cet état des lieux est annexé au dossier de prêt. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l’octroi du prêt est subor-donné à leur réalisation.
L’expert effectue une visite générale et établit un plan, il vérifie la conformité du logement aux normes minimales, tant en ce qui concerne les surfaces et les hauteurs sous plafond, qu’en ce qui concerne l’habitabilité, c’est-à-dire la ventilation, l’hygiène, l’électricité, le gaz, le mode de chauffage, l’étanchéité et l’état général de l’immeuble.
FACULTE DE RETRACTATION.
Conformément à l’article L.271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, « pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage
d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.
Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Durant ce délai de sept jours, aucun versement ne pourra être réclamé à l’acquéreur, à moins que l’agence immobilière ne dispose d’une garantie financière, ce qui en l’espèce est le cas de L’Immobilière Valenciennoise.
Ainsi, l’acquéreur manifeste auprès du vendeur une réelle volonté de s’engager en débloquant ainsi une somme d’argent. Pour autant, il ne perd pas cette possibilité de se rétracter.
De même, si l’acte de vente est dressé directement par l’intermédiaire d’un notaire, l’acqué-reur dispose également d’un délai de réflexion de sept jours à compter de sa notification ou de sa remise. Tout acompte est interdit durant ce délai.
En cas d’exercice de cette faculté, l’acquéreur devra notifier son intention au vendeur ou à son mandataire :
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soit par lettre recommandée avec avis de réception, le cachet de la poste faisant foi
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- soit par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
Il est expressément convenu qu’en cas de pluralité d’acquéreur, ceux-ci sont engagés solidai-rement et que la rétractation d’un seul d’entre eux vaudra rétractation pour tous les autres et rendra de plein droit nul et non avenu le présent acte.
En cas de rétractation, l’acompte éventuellement versé sera restitué à l’acquéreur dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de ladite rétractation.
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